Thủ tục tách thửa đất, hợp thửa đất mới nhất tại các xã Vĩnh Bảo, Hải Phòng mới nhất - Điều kiện, hồ sơ và quy trình chi tiết

1. Tách thửa đất là gì?

Tách thửa đất là việc chia một thửa đất đang tồn tại thành hai hoặc nhiều thửa đất riêng biệt.

Ví dụ: Gia đình đang sở hữu một thửa đất ở 300m² tại khu vực Vĩnh Bảo và muốn chia thành 3 thửa để cho các con. Nếu đáp ứng đầy đủ điều kiện về diện tích, kích thước, lối đi và các điều kiện pháp lý khác thì có thể thực hiện thủ tục tách thửa theo quy định.

Việc tách thửa thường phát sinh khi:

• Chia đất cho các con;

• Tặng cho một phần quyền sử dụng đất;

• Chuyển nhượng một phần thửa đất;

• Phân chia tài sản;

• Chia đất để thuận tiện quản lý;

• Điều chỉnh ranh giới với thửa đất liền kề;

• Tách đất kết hợp hợp thửa với thửa đất bên cạnh.

Tại Hải Phòng, điều kiện cụ thể về tách thửa, hợp thửa hiện được quy định tại Quyết định 158/2025/QĐ-UBND của UBND thành phố Hải Phòng, có hiệu lực từ ngày 12/9/2025.

2. Hợp thửa đất là gì?

Hợp thửa đất là việc hợp nhất từ hai hoặc nhiều thửa đất liền kề để tạo thành một thửa đất mới.

Ví dụ:

Thửa A 100m² + Thửa B 150m² → Hợp thành một thửa 250m².

Hợp thửa thường được thực hiện khi:

• Mua thêm đất của nhà bên cạnh;

• Gộp nhiều thửa đất của cùng một chủ sử dụng;

• Điều chỉnh lại ranh giới;

• Tạo thửa đất lớn để xây nhà;

• Thuận tiện cho việc quản lý, chuyển nhượng hoặc đầu tư;

• Tách một phần đất của thửa này để nhập vào thửa đất liền kề.

3. Điều kiện chung để được tách thửa đất tại Vĩnh Bảo

Không phải cứ có diện tích đất lớn là có thể chia thành nhiều thửa.

Theo quy định hiện hành, trước hết thửa đất phải đáp ứng những nguyên tắc, điều kiện chung của Luật Đất đai.

Trong đó, cần đặc biệt lưu ý:

Thứ nhất: Thửa đất đã được cấp Giấy chứng nhận theo quy định.

Thứ hai: Thửa đất còn trong thời hạn sử dụng.

Thứ ba: Đất không có tranh chấp, không bị kê biên để bảo đảm thi hành án và không bị áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời của cơ quan có thẩm quyền.

Trường hợp chỉ một phần diện tích có tranh chấp và xác định được rõ phạm vi, ranh giới tranh chấp thì phần còn lại có thể được xem xét theo quy định.

Thứ tư: Việc tách thửa phải bảo đảm thửa đất có lối đi, kết nối với đường giao thông công cộng hiện có và đáp ứng hợp lý yêu cầu về cấp nước, thoát nước cũng như các nhu cầu thiết yếu khác.

4. Diện tích tối thiểu tách thửa đất ở tại khu vực Vĩnh Bảo

Đây là vấn đề người dân tại Vĩnh Bảo quan tâm nhiều nhất.

Theo Điều 11 Quyết định 158/2025/QĐ-UBND của UBND thành phố Hải Phòng, đối với khu vực các xã, thửa đất ở mới hình thành phải đáp ứng các yêu cầu cơ bản sau:

-Diện tích tối thiểu: 60m²

-Thửa đất mới hình thành phải có diện tích tối thiểu 60m².

-Mặt tiếp giáp đường hoặc lối đi: tối thiểu 4m

-Chiều rộng mặt tiếp giáp đường giao thông hoặc lối đi của thửa đất mới hình thành phải tối thiểu 4m.

-Chiều sâu: tối thiểu 5m

-Chiều sâu vào phía trong của thửa đất mới hình thành phải tối thiểu 5m.

-Chỗ hẹp nhất của thửa đất: tối thiểu 3,5m

-Các thửa đất mới hình thành phải bảo đảm mặt cắt ngang tại vị trí hẹp nhất từ 3,5m trở lên.

Như vậy, khi xem xét một thửa đất ở khu vực Vĩnh Bảo có tách được hay không, không thể chỉ lấy:

Tổng diện tích ÷ số lô muốn chia.

Mà phải đồng thời kiểm tra diện tích + mặt tiền + chiều sâu + phần hẹp nhất + lối đi + hiện trạng + điều kiện pháp lý.

5. Quy định về lối đi khi tách thửa tại Vĩnh Bảo

Đây là vấn đề đặc biệt quan trọng đối với những thửa đất dài, đất trong ngõ hoặc đất muốn chia thành nhiều lô phía trong.

Theo Quyết định 158/2025/QĐ-UBND, trường hợp tách/hợp thửa phải tạo lập lối đi mới thì:

Nếu thửa đất tiếp giáp đường giao thông hoặc lối đi hiện trạng rộng từ 4m trở lên, chiều rộng lối đi tạo lập mới tại chỗ hẹp nhất phải tối thiểu 4m.

Đối với các thửa đất còn lại thuộc khu vực xã, chiều rộng lối đi tạo lập mới tại chỗ hẹp nhất cũng phải tối thiểu 4m.

Ví dụ thực tế

Một thửa đất có mặt tiền 10m nhưng chiều sâu 50m, chủ đất muốn chia một lô phía trước và hai lô phía sau.

Không thể chỉ tính diện tích của ba lô.

Cần tính cả phương án dành đất làm đường/lối đi vào các thửa phía sau và kiểm tra kích thước của từng thửa sau khi trừ phần diện tích dành cho lối đi.

Đây là lý do nên lên sơ đồ phương án tách trước khi thực hiện đo đạc chính thức.

6. Đất có cả đất ở và đất nông nghiệp có tách được không?

Đây là trường hợp rất phổ biến tại Vĩnh Bảo.

Nhiều Giấy chứng nhận tại khu vực nông thôn thể hiện trong cùng một thửa có:

đất ở + đất trồng cây lâu năm hoặc loại đất nông nghiệp khác.

Theo Quyết định 158/2025/QĐ-UBND, đối với thửa đất đã được cấp Giấy chứng nhận có cả đất ở và đất nông nghiệp trong cùng thửa, việc tách phần diện tích đất ở phải đáp ứng điều kiện theo quy định; phần đất nông nghiệp tách theo đất ở không áp dụng điều kiện tách thửa của đất nông nghiệp trong trường hợp này.

Đây là điểm rất đáng lưu ý khi kiểm tra khả năng tách đất tại Vĩnh Bảo.

7. Diện tích tối thiểu khi tách đất nông nghiệp

Quy định đối với đất nông nghiệp khác với đất ở.

Theo Quyết định 158/2025/QĐ-UBND, một số mức đáng chú ý tại khu vực xã gồm:

Đất trồng cây hàng năm: tại xã, đặc khu đã thực hiện dồn điền đổi thửa, tối thiểu 700m²/thửa; tại xã, đặc khu còn lại tối thiểu 360m²/thửa.

Đất trồng cây lâu năm: tại khu vực xã, đặc khu tối thiểu 300m²/thửa.

Đất nuôi trồng thủy sản: tối thiểu 1.000m²/thửa.

Đất nông nghiệp khác: tối thiểu 360m²/thửa.

Đất rừng sản xuất: tối thiểu 3.000m²/thửa.

Quy định tách thửa không áp dụng đối với đất rừng phòng hộ và rừng đặc dụng theo trường hợp được quy định tại quyết định này.

Vì vậy, trước khi tách đất nông nghiệp tại Vĩnh Bảo phải xác định chính xác loại đất ghi trên Giấy chứng nhận và tình trạng khu vực dồn điền đổi thửa.

8. Quy trình tách thửa đất tại Vĩnh Bảo

Bước 1: Kiểm tra Giấy chứng nhận và tình trạng pháp lý

Trước tiên cần kiểm tra:

• Người đứng tên Giấy chứng nhận;

• Diện tích;

• Loại đất;

• Thời hạn sử dụng;

• Sơ đồ thửa đất;

• Kích thước các cạnh;

• Hiện trạng sử dụng;

• Tình trạng tranh chấp;

• Các thông tin pháp lý liên quan.

Đặc biệt nên đối chiếu giữa sơ đồ trên Giấy chứng nhận và hiện trạng sử dụng thực tế.

Bước 2: Kiểm tra quy hoạch và điều kiện tách thửa

Cần xác định thửa đất có vướng các vấn đề ảnh hưởng đến phương án chia tách hay không.

Đồng thời kiểm tra:

Diện tích → mặt tiền → chiều sâu → lối đi → hình dạng thửa đất → công trình trên đất.

Một thửa 300m² chưa chắc chia được thành 5 thửa 60m² bởi còn phải đáp ứng yêu cầu về kích thước và lối đi.

Bước 3: Lên phương án tách thửa

Đây là bước rất nên thực hiện trước khi đo chính thức.

Ví dụ thửa đất ở 300m² có mặt đường rộng, có thể dự kiến:

300m² → 3 thửa × khoảng 100m².

Sau đó kiểm tra từng thửa có bảo đảm mặt tiếp giáp đường/lối đi tối thiểu 4m, chiều sâu tối thiểu 5m và mặt cắt ngang tại chỗ hẹp nhất tối thiểu 3,5m hay không.

Nếu phải tạo đường đi chung thì phải tính diện tích dành cho lối đi trước khi chia diện tích các lô.

9. Đo đạc và lập bản vẽ tách thửa

Sau khi có phương án phù hợp, tiến hành đo đạc và lập bản vẽ.

Theo thủ tục hiện hành, bản vẽ tách/hợp thửa được lập theo Mẫu số 22 ban hành kèm Nghị định 151/2025/NĐ-CP, do Văn phòng đăng ký đất đai, Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai thực hiện hoặc đơn vị đo đạc có giấy phép hoạt động đo đạc, thành lập bản đồ địa chính thực hiện.

10. Hồ sơ tách thửa đất gồm những giấy tờ gì?

Một bộ hồ sơ cơ bản gồm:

1. Đơn đề nghị tách thửa/hợp thửa đất theo Mẫu số 21 ban hành kèm Nghị định 151/2025/NĐ-CP.

2. Bản vẽ tách thửa/hợp thửa theo Mẫu số 22.

3. Giấy chứng nhận đã cấp hoặc giấy tờ/bản sao theo hình thức được thủ tục hành chính cho phép.

4. Văn bản của cơ quan có thẩm quyền thể hiện nội dung tách/hợp thửa, nếu trường hợp cụ thể có văn bản này.

Số lượng hồ sơ: 01 bộ.

11. Nộp hồ sơ tách thửa ở đâu?

Theo thủ tục hiện hành, hồ sơ có thể được tiếp nhận tại các địa điểm/hình thức được quy định, trong đó có:

• Trung tâm Phục vụ hành chính công;

• Văn phòng đăng ký đất đai;

• Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai;

• Dịch vụ bưu chính;

• Nộp trực tuyến trên Cổng dịch vụ công theo điều kiện áp dụng.

Người dân nên kiểm tra điểm tiếp nhận hồ sơ đang phụ trách địa bàn cụ thể tại thời điểm thực hiện vì hệ thống hành chính đất đai đã có những thay đổi sau khi tổ chức mô hình chính quyền địa phương hai cấp.

12. Cơ quan chuyên môn kiểm tra điều kiện tách thửa

Sau khi tiếp nhận, Văn phòng đăng ký đất đai hoặc Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai kiểm tra:

• Người sử dụng đất;

• Ranh giới;

• Diện tích;

• Loại đất;

• Hồ sơ lưu trữ;

• Điều kiện tách/hợp thửa theo Điều 220 Luật Đất đai.

Theo hướng dẫn hiện hành tại Hải Phòng, nếu hồ sơ không đủ điều kiện hoặc Giấy chứng nhận không có sơ đồ/thiếu kích thước hoặc có sự không thống nhất cần xử lý, cơ quan đăng ký thực hiện theo quy trình tương ứng.

Đối với hồ sơ thuộc trường hợp đủ điều kiện thông thường, cơ quan đăng ký xác nhận điều kiện tách/hợp thửa và bản vẽ để tiếp tục hoàn thiện thủ tục đăng ký, cấp Giấy chứng nhận.

13. Nhận Giấy chứng nhận sau khi tách thửa

Thông tin chính thức của các thửa đất sau tách chỉ được xác lập, chỉnh lý vào bản đồ địa chính sau khi người sử dụng đất thực hiện đăng ký biến động và được cấp Giấy chứng nhận đối với các thửa sau tách/hợp theo quy định.

Nếu việc tách thửa đồng thời với chuyển nhượng, tặng cho làm thay đổi người sử dụng đất thì còn phải thực hiện thủ tục đăng ký biến động tương ứng.

14. Thủ tục hợp thửa đất tại Vĩnh Bảo

Quy trình hợp thửa về cơ bản gồm:

Kiểm tra pháp lý các thửa → kiểm tra điều kiện hợp thửa → lên phương án → đo đạc → lập bản vẽ → chuẩn bị hồ sơ → nộp hồ sơ → cơ quan đăng ký kiểm tra → đăng ký biến động → nhận kết quả.

Một điểm quan trọng là hợp thửa được hiểu là hợp nhất hai hoặc nhiều thửa đất liền kề thành một thửa đất.

Do đó, nếu đang có ý định mua mảnh đất bên cạnh để nhập vào đất nhà mình, nên kiểm tra khả năng hợp thửa trước khi hoàn tất phương án giao dịch.

15. Có thể vừa tách thửa vừa hợp thửa không?

Có.

Đây là trường hợp rất hữu ích khi mua một phần đất của nhà bên cạnh.

Ví dụ:

Nhà A muốn bán cho nhà B một dải đất rộng 2m chạy dọc ranh giới.

Nếu phần 2m đó tách thành một thửa độc lập thì có thể không đáp ứng điều kiện diện tích/kích thước tối thiểu.

Tuy nhiên, nếu phần đất này được tách đồng thời để hợp ngay vào thửa đất liền kề, tạo thành thửa mới đáp ứng điều kiện theo quy định thì có thể thực hiện theo trường hợp pháp luật cho phép.