Tóm tắt Nghị quyết 21-NQ/TW về sửa đổi Luật Đất đai: 6 định hướng cần biết

Ngày 28/7/2026, Ban Chấp hành Trung ương Đảng khóa XIV ban hành Nghị quyết số 21-NQ/TW về quan điểm, định hướng sửa đổi Luật Đất đai và các luật có liên quan. Đây là "kim chỉ nam" cho đợt sửa Luật Đất đai 2024 mà Quốc hội đang xem xét tại Kỳ họp thứ 2 (khai mạc ngày 17/10/2026). Bất động sản Thiên Trường tóm tắt những điểm chính để người dân, người mua bán nhà đất dễ nắm bắt.

Thông tin chung về Nghị quyết 21-NQ/TW

• Tên đầy đủ: Nghị quyết số 21-NQ/TW về quan điểm, định hướng sửa đổi Luật Đất đai và các luật có liên quan.
• Ngày ban hành: 28/7/2026, tại Hội nghị lần thứ ba Ban Chấp hành Trung ương Đảng khóa XIV.
• Kế hoạch thực hiện: Bộ Chính trị ban hành Kế hoạch số 07-KH/TW cùng ngày.
• Kế thừa: giữ các quan điểm, mục tiêu cơ bản của Nghị quyết 18-NQ/TW năm 2022 (nền tảng của Luật Đất đai 2024), đồng thời điều chỉnh, bổ sung cho phù hợp thực tiễn.

Vì sao phải sửa Luật Đất đai 2024?

Luật Đất đai 2024 đã thể chế hóa nhiều chủ trương lớn, nhưng các khâu quy hoạch, giao đất, thu hồi đất, bồi thường, giá đất và tài chính đất đai vẫn còn vướng mắc. Theo số liệu của Bộ Xây dựng được báo chí dẫn lại, đến cuối năm 2025 cả nước còn gần 3.000 dự án bất động sản và hạ tầng tồn đọng, với khoảng 2,4 triệu tỷ đồng vốn bị ách tắc. Trong năm 2026, hơn 900 dự án đã được khơi thông trở lại. Nghị quyết 21 đặt mục tiêu tháo gỡ triệt để các điểm nghẽn này, biến đất đai thành nguồn lực cho mục tiêu tăng trưởng cao.

Những quan điểm cốt lõi

• Đất đai thuộc sở hữu toàn dân, Nhà nước là đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý; không tư nhân hóa đất đai.
• Quyền sử dụng đất là một loại tài sản, hàng hóa đặc biệt được pháp luật bảo hộ, nhưng không phải quyền sở hữu.
• Chuyển từ tư duy quản lý hành chính sang quản trị hiện đại, vận hành trên nền tảng số và dữ liệu số.
• Khơi thông nguồn lực nhưng không buông lỏng quản lý, không làm thất thoát tài sản công.

6 định hướng đáng chú ý với người dân và thị trường

1. Giá đất: Nhà nước quyết định, chống thao túng

Nhà nước điều tiết, kiểm soát và quyết định giá đất, không để giá đất bị thao túng. Giá đất được xác định dựa trên dữ liệu, phương pháp khoa học, công khai và minh bạch. Trung ương ban hành tiêu chí khung, nguyên tắc, phương pháp và cơ chế kiểm tra; địa phương quyết định giá đất cụ thể. Nhà nước ban hành bảng giá đất và hệ số điều chỉnh theo từng loại đất. Bộ Tài chính đang xây dựng đề án tiếp nhận chức năng quản lý nhà nước về giá đất.

2. Thu hồi đất: từ "bồi thường" sang "tái thiết cuộc sống"

Việc bồi thường khi thu hồi đất chuyển trọng tâm sang bảo đảm chỗ ở, điều kiện sống và sinh kế lâu dài cho người dân. Với dự án mà nhà đầu tư đã thỏa thuận được phần lớn diện tích và có sự đồng thuận của đa số người sử dụng đất, Nhà nước sẽ thu hồi phần diện tích còn lại để dự án không bị "treo".

3. Giao đất, cho thuê đất chủ yếu qua đấu giá, đấu thầu

Quỹ đất do Nhà nước quản lý sẽ chủ yếu được giao, cho thuê thông qua đấu giá quyền sử dụng đất và đấu thầu dự án có sử dụng đất, bảo đảm công khai, cạnh tranh, bình đẳng. Luật sẽ quy định rõ trường hợp phải đấu giá, đấu thầu và trường hợp nhà đầu tư được tự thỏa thuận nhận quyền sử dụng đất.

4. Thuế cao hơn với đất bỏ hoang

Nghị quyết định hướng áp mức thuế cao hơn với đất bỏ hoang, không đưa vào sử dụng, để việc "ôm đất chờ giá" trở nên tốn kém hơn lợi ích đầu cơ. Nhà nước cũng nghiên cứu điều tiết phần địa tô chênh lệch trong kinh doanh bất động sản.

5. Thời hạn sử dụng đất và chung cư

Đất xây dựng nhà ở thương mại để bán được định hướng giao lâu dài. Với chung cư xây mới, thời hạn sử dụng căn hộ theo niên hạn của công trình; khi hết hạn, chủ sở hữu thực hiện nghĩa vụ tài chính để xây dựng lại. Nhà ở cho thuê, nhà ở chính sách được giao đất lâu dài kèm ưu đãi để thu hút tư nhân tham gia.

6. Thị trường minh bạch, dữ liệu số hóa

Thị trường quyền sử dụng đất và bất động sản được phát triển theo hướng minh bạch; từng bước bắt buộc đăng ký giao dịch; công khai thông tin quy hoạch, giá đất và giao dịch. Hệ thống thông tin quốc gia về đất đai được xây dựng tập trung, kết nối với cơ sở dữ liệu dân cư. Mục tiêu: đến hết năm 2026 hoàn thành cơ sở dữ liệu số với các thửa đất đã thu thập thông tin; đến hết năm 2027 cơ bản hoàn thành đo đạc, lập bản đồ địa chính phần diện tích còn lại; đến năm 2030 hoàn thiện đồng bộ pháp luật về đất đai.

Người mua bán đất cần lưu ý gì lúc này?

• Luật Đất đai 2024 vẫn đang được áp dụng. Nghị quyết 21 là định hướng; các thay đổi chỉ có hiệu lực khi Luật Đất đai (sửa đổi) được Quốc hội thông qua và có văn bản hướng dẫn. Đừng tin các lời "chốt" về giá hay thủ tục mới khi luật chưa ban hành.
• Chuẩn hóa hồ sơ thửa đất. Khi dữ liệu đất đai được số hóa và kết nối với dữ liệu dân cư, thông tin trên sổ cần khớp với thực tế và CCCD. Nên kiểm tra, cập nhật biến động sớm.
• Giao dịch minh bạch, khai đúng giá. Xu hướng bắt buộc đăng ký giao dịch và công khai giá sẽ khiến việc khai giá thấp để giảm thuế ngày càng rủi ro.
• Cân nhắc kỹ khi giữ đất để không. Nếu chính sách thuế với đất bỏ hoang được cụ thể hóa, chi phí nắm giữ đất không sử dụng có thể tăng.
• Theo dõi tiến độ Quốc hội. Luật Đất đai (sửa đổi) đang được xem xét tại Kỳ họp thứ 2. Bất động sản Thiên Trường sẽ cập nhật ngay khi có nội dung chính thức.

Câu hỏi thường gặp

Nghị quyết 21 đã thay đổi giá đất hay thủ tục mua bán chưa?

Chưa. Nghị quyết là văn bản định hướng của Đảng. Các quy định cụ thể về giá đất, thu hồi đất, thủ tục sẽ nằm trong Luật Đất đai (sửa đổi) và các nghị định hướng dẫn.

Quyền sử dụng đất của người dân có bị ảnh hưởng không?

Nghị quyết khẳng định quyền sử dụng đất là tài sản được pháp luật bảo hộ và đặt yêu cầu bảo đảm quyền, lợi ích hợp pháp của người sử dụng đất. Những người đang có Giấy chứng nhận hợp pháp vẫn thực hiện các quyền như hiện nay.

Đất bỏ hoang sẽ bị đánh thuế bao nhiêu?

Nghị quyết mới nêu định hướng áp mức thuế cao hơn, chưa có con số cụ thể. Mức thuế sẽ do luật thuế liên quan quy định sau này.

Lời kết

Nghị quyết 21-NQ/TW mở ra một đợt cải cách lớn về đất đai: giá đất minh bạch hơn, thu hồi đất nhân văn hơn, giao đất cạnh tranh hơn và thị trường dựa trên dữ liệu số. Với người mua bán nhà đất, việc cần làm ngay là giữ hồ sơ pháp lý chuẩn chỉnh, giao dịch minh bạch và theo dõi sát luật mới.

Bạn cần tư vấn mua bán, kiểm tra pháp lý đất tại Vĩnh Bảo và khu vực Hải Phòng? Bất động sản Thiên Trường luôn sẵn sàng hỗ trợ.
📞 Hotline/Zalo: 0933 488 966
🌐 Website: batdongsanvinhbao.vn

Bài viết tóm tắt từ nội dung Nghị quyết 21-NQ/TW và thông tin báo chí chính thống, cập nhật đến ngày 18/10/2026; mang tính tham khảo. Quy định áp dụng cụ thể vui lòng theo văn bản luật chính thức.